二手房买卖小心六类“风险房”

  都说投资有风险，但买房必赚。其实，房市在火爆的同时，房屋买卖纠纷也大幅上升。事实上，对于大多数人来说，二手房买卖存在各种陷阱和始料未及的风险，而且买房不像买卖其他商品一样，能够迅速积累买卖经验，一旦遇上纠纷，费时费力不说，还可能导致严重损失。对于买房人而言，应该如何避免风险呢？实践证明，市场交易中有六类“风险房”需特别谨慎，一旦中招损失巨大。今天，我们就来聊聊这六类“风险房”，避免在买卖中出现这些风险。

  风险一：抵押房

  2015年3月，张先生购买了一处房屋，78平方米总价174万元。

  这套房屋是刘女士2013年通过按揭方式购得，抵押给银行借款80万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。

  张先生特意在合同中约定，刘女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向刘女士先行支付了100万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决刘女士支付违约金。

  律师说法

  房产设定抵押后，如果债务人不能按时偿还债务，则抵押权人有权依法处分抵押房产，并在所得价款中优先受偿。在签订合同时，双方当事人应对抵押如何解除、解除的时间、解除的条件和步骤以及未按期解除抵押导致房屋买卖合同不能履行的法律后果进行详细约定，减少纠纷发生，确保合同顺利履行。

  风险二：共有房

  2010年10月，王先生与翟先生通过中介签订房屋买卖合同，约定将王先生一套面积为101平方米的房屋出售给翟先生，价格100万元。合同签订后，翟先生支付定金3万元。

  不久，翟先生突然收到王先生妻子发来的告知函，称房屋系夫妻共同财产，王先生未征得其同意擅自卖房，合同无效。之后，王先生也以此为由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女诉至法院要求王先生继续履行合同，未获支持。

  律师说法

  夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同所有，夫妻双方对于共有财产享有平等的处分权。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无权处分行为。

  当事人在购买房产时，一定要认真查看房屋权属证书上记载的权利人，并当面核实相关信息，要求出卖人夫妻双方共同到场、签约。

  风险三：多户房

  2015年5月，王女士与夏先生签订房屋买卖合同，总价380万元。依据合同约定，夏先生应在该房屋所有权转移之日起10日内，完成全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。

  结果房屋过户后，仍有夏先生的继子户口未迁出。王女士起诉到法院，被裁定不予受理。

  律师说法

  根据相关法律规定，户口迁移属于公安机关的行政行为调整范畴，不属于法院受案范围。

  当事人在签订合同时，可将出卖人户口迁移的义务作为约定内容写入合同条款，并明确其相应违约责任。

  风险四：学区房

  2015年，翟先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到一所重点小学以往的招生简章，翟先生看后以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。

  法院认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，翟先生索要的差价损失无法支持。

  律师说法